自如公寓和蛋殼公寓可能沒想到，“長租公寓海外上市第一股”可能會被名不見經(jīng)傳的青客公寓搶了先。

10月8日上午，據(jù)外媒報道，青客公寓已正式向美國證券交易委員會遞交了F-1招股文件，欲以發(fā)行ADS（美國存托股票）的形式，募資不超過1億美元。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，相比于自如的5億~10億美元和蛋殼的6億~7億美元，青客公寓的募資金額并不大。經(jīng)歷了爆雷危機后，今年的資本市場對長租公寓的態(tài)度略顯冷靜。在此背景下，誰率先上市，誰或許就能利用更充沛的資金搶占市場。

為什么是青客

青客法定代表人金光杰曾做律師時就開始做投資，創(chuàng)辦青客之初，就按照上市公司要求，確保企業(yè)下一步有人投資，他將這看作創(chuàng)業(yè)成功的秘訣之一。

房東東創(chuàng)始人全靂分析，青客引入摩根士丹利，對其赴美上市很有幫助，在美國資本市場，承銷商扮演的角色非常重要。

相比其他公寓品牌不斷融資，虧損逐漸擴大，青客小步快走，融資金額不大。知情人士透露，青客創(chuàng)立后，保持每8-9個月融資一次的節(jié)奏，最近一筆風(fēng)投是2018年4月，凱欣資本和大摩投資1億美元。即便此次赴美上市，融資規(guī)模也僅在1億美元左右。青客沒有一次性融資稀釋股權(quán)，金光杰直接持有30.3%股份，凱欣資本及其關(guān)聯(lián)實體總共持有28.1%，為最大機構(gòu)投資人。紐信創(chuàng)投、賽富投資基金和摩根士丹利管理的私募基金分別持有9.3%、8.9%和8.9%股份。

“這樣的擴張路徑，相比鏈家、蛋殼更老道。”全靂透露，青客可能在今年12月完成上市。

但由于使用租金貸，青客難免產(chǎn)生糾紛。不少號稱青客租客的賬號發(fā)帖投訴其存在裝修質(zhì)量差、退租不退押金等問題。

全靂指出，青客的商業(yè)模式相對成熟。外界傳言，總資產(chǎn)20億，負(fù)債27億。虧損太大是上不了市的。

盈利悖論：搶跑IPO融資

青客招股書顯示，租客定位偏年輕，這與其城市布局相契合，2012年底，青客出租房源940間，均位于上海；截至2018年12月31日，青客覆蓋南京、蘇州、杭州等6座城市，共計91234間房源。增長主要來自二線城市。

2017年和2018年，青客公寓的營業(yè)收入5.23億元和8.90億元，同比增長70.3%。從收入結(jié)構(gòu)看，租賃收入分別占97.35%和89.55%；截至2019年6月30日，租賃收入在總營收的占比下降至88.29%，增值服務(wù)占比接近12%。

增值服務(wù)來自寬帶網(wǎng)絡(luò)、公共事務(wù)、青客優(yōu)選以及房東或租戶賠償金。這不得不提青客大量運用的租金貸，不少租客反映，一般租期為1年，但青客會讓一些租客簽署26個月的租賃合同并辦理26個月分期貸款。否則租客無法享受“減免一個月房租、水費寬帶費”的優(yōu)惠。

青客房源多數(shù)在偏遠(yuǎn)區(qū)域。招股書透露，截至2019年6月30日止9個月，青客公寓的平均稅前月租金1149元。有投資人透露，算上裝修、購置家具等在內(nèi)，一間房的開銷約在1.5萬元至2萬元，且轉(zhuǎn)租差價并不是很高，投資回報時間較長。

2017年及2018年，青客公寓凈虧損2.45億元和4.99億元。成立7年來，虧損總額更是達(dá)到了20億元。這樣的商業(yè)模式能否持續(xù)？

在搶時間，不上市就很有可能上不了了

據(jù)報道，蛋殼公寓計劃最快今年赴美上市，募資金額為6億~7億美元。據(jù)外媒IFR ASIA報道，自如正考慮于2020年在美國上市，可能會籌集5億~10億美元。如果自如和蛋殼搶先上市了，青客就很被動。

就長租公寓紛紛選擇赴美上市的原因，中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜撰文稱，長租公寓屬于輕資產(chǎn)、重運營型和高成長型企業(yè)，境外資本市場的接受度更高、估值也較高。“企業(yè)尚處于不盈利狀態(tài)，而境外資本市場對于尚處于虧損階段但是前景看好的企業(yè)接受度要更好一些。”

記者梳理公開資料獲悉，從2018年到2019年8月底，26家長租公寓品牌折戟，僅2019年7月，就有6家長租公寓退出。如南京玉恒公寓、西安萬巢、杭州安閑居、杭州速錦房產(chǎn)、南昌誠寓物業(yè)等。正如業(yè)內(nèi)人士所言，長租公寓，洗牌時間會比較長，此時如有一家能成功上市，對行業(yè)有正面推動作用。

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